Wie een woning koopt, verhuist of een hypotheek oversluit, hoort al snel over de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. Dat klinkt alsof er één nieuwe regel is die voor iedereen hetzelfde uitpakt. In werkelijkheid bestaat de regeling uit meerdere voorwaarden. Bovendien veranderen percentages en fiscale grenzen regelmatig, terwijl de basisregels rond de eigen woning al langer gelden.
Dat maakt het onderwerp lastig, zeker als er tegelijkertijd een bod, een voorlopige koopovereenkomst of een aflopende rentevaste periode speelt. Hieronder staat helder uitgelegd hoe de hypotheekrenteaftrek werkt, welke regels bij een verandering van woning of hypotheek vaak relevant zijn en waar verwarring kan ontstaan.
Wat is hypotheekrenteaftrek precies?
Hypotheekrenteaftrek betekent dat de rente over een lening voor de eigen woning onder voorwaarden mag worden afgetrokken in de aangifte inkomstenbelasting. Ook bepaalde kosten voor het afsluiten, wijzigen of oversluiten van een hypotheek kunnen aftrekbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten die nodig zijn voor de lening.
De aftrek verlaagt het belastbare inkomen. Het is dus geen bedrag dat één op één wordt teruggestort. Hoe groot het belastingeffect is, hangt onder meer af van het inkomen, de betaalde rente, het eigenwoningforfait en de fiscale tarieven van dat jaar.
Een veelgemaakte denkfout is dat alle maandlasten van een hypotheek aftrekbaar zijn. Dat is niet zo. De aflossing is niet aftrekbaar. Ook kosten zoals onderhoud, inrichting, een makelaar bij aankoop en de notaris voor de leveringsakte vallen normaal gesproken niet onder de hypotheekrenteaftrek.
Nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek: wat verandert er?
De grootste verandering van de afgelopen jaren is dat de aftrek voor hogere inkomens niet meer tegen het hoogste belastingtarief plaatsvindt. De overheid heeft dit voordeel stapsgewijs beperkt. De maximale aftrek sluit inmiddels aan bij een lager belastingtarief dan het hoogste tarief.
De precieze percentages kunnen per kalenderjaar wijzigen. Daarom is een nieuwsbericht van een paar jaar geleden niet automatisch bruikbaar voor de aangifte van dit jaar. Hetzelfde geldt voor de grenzen van de belastingtarieven en het eigenwoningforfait. Wie wil weten wat een wijziging in een specifiek jaar betekent, moet altijd naar de actuele fiscale cijfers kijken.
De kern blijft wel hetzelfde: iemand die in een hogere belastingschijf valt, krijgt niet automatisch aftrek tegen het hoogste tarief. Dat verschil is vooral merkbaar bij huishoudens met een hoger inkomen en een relatief hoge rentelast.
Het eigenwoningforfait blijft meetellen
Tegenover de renteaftrek staat het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat bij het inkomen wordt opgeteld omdat iemand een eigen woning bezit. Het forfait is gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woning. Daardoor kan een stijgende WOZ-waarde het fiscale voordeel van renteaftrek deels verkleinen.
Dat betekent niet dat een hogere WOZ-waarde per definitie ongunstig is. De woningwaarde speelt ook een rol bij de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Fiscaal gezien is het vooral belangrijk om te begrijpen dat hypotheekrenteaftrek nooit los van het eigenwoningforfait moet worden bekeken.
Wanneer is de rente aftrekbaar?
Voor hypotheekrenteaftrek moet de lening zijn gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen hoofdwoning. De woning moet dus het hoofdverblijf zijn, of binnen de wettelijke termijn het hoofdverblijf worden. Een hypotheek voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurd pand valt doorgaans niet onder deze regeling.
Voor leningen die vanaf 2013 zijn afgesloten, geldt daarnaast in de meeste gevallen dat de hypotheek binnen maximaal dertig jaar volledig moet worden afgelost. Dat moet via een annuïtair of lineair aflosschema gebeuren. Bij een annuïtaire hypotheek blijft het bruto maandbedrag tijdens de rentevaste periode meestal gelijk, terwijl de verhouding tussen rente en aflossing verandert. Bij een lineaire hypotheek is de aflossing elke maand gelijk en dalen de rentelasten doorgaans sneller.
Een aflossingsvrije hypotheek die na 2012 nieuw wordt afgesloten, geeft normaal gesproken geen recht op hypotheekrenteaftrek. Voor oudere, bestaande leningdelen kunnen overgangsregels gelden. Juist bij een verhuizing of oversluiting is het daarom relevant om onderscheid te maken tussen oude en nieuwe hypotheekdelen.
Verhuizen: de bijleenregeling kan verschil maken
Bij doorstromers speelt de bijleenregeling vaak een grotere rol dan de rente zelf. Wie een woning verkoopt met overwaarde en vervolgens een andere woning koopt, krijgt te maken met de eigenwoningreserve. Die reserve is in eenvoudige woorden de overwaarde na aftrek van kosten die direct met de verkoop samenhangen.
De gedachte achter deze regeling is dat de overwaarde in beginsel wordt gebruikt voor de volgende eigen woning. Wordt de volledige nieuwe woning toch met een hogere hypotheek gefinancierd, dan is de rente over een deel van die extra lening mogelijk niet aftrekbaar.
Een voorbeeld maakt dit concreter. Stel dat na verkoop van een woning 80.000 euro overwaarde beschikbaar komt. Bij aankoop van een volgende woning wordt die 80.000 euro niet ingebracht, maar volledig geleend. Dan kan voor dat bedrag een beperking van de renteaftrek ontstaan. De exacte uitwerking hangt af van de aankoopprijs, de verkoopopbrengst, kosten en de opbouw van de lening.
De eigenwoningreserve blijft niet onbeperkt bestaan. Daarvoor geldt een termijn van drie jaar. Ook als iemand tijdelijk gaat huren na de verkoop van een woning, kan de bijleenregeling dus nog doorwerken bij een volgende koopwoning.
Oversluiten: niet elke kostenpost wordt hetzelfde behandeld
Oversluiten kan verschillende redenen hebben: een lagere rente, andere voorwaarden, een verbouwing of het aflopen van een rentevaste periode. Fiscaal is vooral van belang welk deel van de nieuwe lening een bestaande eigenwoningschuld vervangt en welk deel eventueel extra is geleend.
De rente over het deel dat een bestaande, aftrekbare hypotheek vervangt, kan meestal onder dezelfde voorwaarden aftrekbaar blijven. Een extra leningdeel vraagt om een aparte beoordeling. Wordt dat gebruikt voor een verbouwing aan de eigen woning, dan kan aftrek mogelijk zijn als aan de voorwaarden wordt voldaan. Wordt het gebruikt voor bijvoorbeeld een auto, beleggingen of consumptieve uitgaven, dan is de rente normaal gesproken niet aftrekbaar.
Ook een vergoeding voor het vroegtijdig openbreken van een rentecontract kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Dat geldt niet vanzelf voor alle kosten rondom een oversluiting. Kosten voor een nieuwe hypotheekakte kunnen anders worden behandeld dan kosten die alleen met de verkoop of aankoop van een woning te maken hebben.
Een verbouwing vraagt om duidelijke besteding
Een verbouwingsdepot kan helpen om de bestemming van geleend geld inzichtelijk te houden. Geld uit zo’n depot is bedoeld voor werkzaamheden die de eigen woning verbeteren of onderhouden. Zolang bedragen nog in het depot staan, gelden er aparte regels voor de rente en de ontvangen vergoeding op het depot.
Bonnen, facturen en betaalbewijzen zijn hierbij meer dan administratie voor de aannemer. Ze maken aannemelijk waar het geld aan is besteed. Dat is vooral relevant als een hypotheek bestaat uit meerdere delen: een deel voor aankoop, een deel voor verbouwing en mogelijk een ouder leningdeel met overgangsrecht.
Niet iedere uitgave in of rond het huis geldt als woningverbetering. Losse meubels, gordijnen en veel vormen van inrichting vallen er doorgaans buiten. Een vaste keuken, badkamer of dakisolatie wordt meestal anders beoordeeld dan een nieuwe bank of losse apparatuur.
Tijdelijk twee woningen: de verhuisregeling
Soms is de nieuwe woning al gekocht terwijl de oude woning nog te koop staat. Of iemand is al verhuisd, maar de oude woning is nog niet verkocht. Voor zulke situaties bestaat de verhuisregeling. Onder voorwaarden kan de rente van beide woningen tijdelijk onder de eigenwoningregeling vallen.
De voorwaarden en termijnen zijn hierbij bepalend. De oude woning moet bijvoorbeeld leeg te koop staan en mag niet worden verhuurd. Ook voor een aangekochte woning die nog verbouwd wordt voordat iemand er gaat wonen, bestaan tijdelijke regels. Verhuur kan grote fiscale gevolgen hebben, omdat de woning dan vaak niet langer als eigen woning wordt gezien.
Dit is een onderwerp waarbij de feiten veel uitmaken: wanneer is gekocht, wanneer is verhuisd, staat de oude woning daadwerkelijk te koop en is er huur ontvangen? Een paar maanden verschil kan voor de fiscale behandeling relevant zijn.
Zo blijft het overzichtelijk
De hypotheekrenteaftrek bestaat dus niet uit één vaste korting op de maandlast. De regeling hangt samen met de bestemming van de lening, het aflosschema, de woning die als hoofdverblijf geldt en gebeurtenissen zoals verkoop, overwaarde, verbouwing of verhuur.
Wie documenten bewaart, voorkomt achteraf veel zoekwerk. Denk aan de hypotheekofferte, jaaropgaven, aflosnota bij verkoop, facturen van een verbouwing en stukken over kosten bij oversluiten. Zeker bij een volgende woning of een hypotheek met meerdere leningdelen geven die documenten een veel betrouwbaarder beeld dan alleen het totale hypotheekbedrag.
Een woningbeslissing draait uiteindelijk niet alleen om de rente van vandaag, maar ook om wat er met de hypotheek gebeurt als plannen veranderen. Juist daarom geeft een helder overzicht van de leningdelen en hun bestemming rust, voordat de belastingaangifte of een volgende stap op de woningmarkt zich aandient.