Een woning kopen begint vaak met de vraag: hoeveel kan ik lenen? Maar minstens zo belangrijk is wat je naast de koopsom nodig hebt. De hypotheekkosten voor je eerste koopwoning kunnen flink verschillen per situatie. Wie alleen naar de maximale hypotheek kijkt, komt tijdens het bieden soms voor verrassingen te staan.
Zeker in Eindhoven en de Brainport-regio, waar starters regelmatig moeten concurreren om een appartement of gezinswoning, is een realistisch budget meer waard dan een te optimistische berekening. Je wilt weten welk deel je uit spaargeld betaalt, welke kosten in je hypotheek kunnen worden meegenomen en wat je maandlasten uiteindelijk worden.
Welke hypotheekkosten heb je bij je eerste koopwoning?
Bij een bestaande woning krijg je te maken met aankoopkosten en kosten die specifiek bij je hypotheek horen. Sommige kosten zijn eenmalig, andere komen terug in je maandlasten. De hoogte hangt af van de woningprijs, de geldverstrekker, de gekozen hypotheekvorm en of je bijvoorbeeld Nationale Hypotheek Garantie kunt krijgen.
De grootste kostenposten naast de koopsom zijn meestal de hypotheekadvies- en bemiddelingskosten, de taxatie, de notaris en de kosten voor het inschrijven van de hypotheek bij het Kadaster. Bij een nieuwbouwwoning is de verdeling weer anders: je betaalt vaak geen overdrachtsbelasting, maar kunt wel te maken krijgen met bouwrente en rente tijdens de bouw.
Een veelgemaakte denkfout is dat alle kosten automatisch kunnen worden meegefinancierd. Dat is niet zo. In de meeste gevallen mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Alles wat daarboven komt, betaal je uit eigen middelen.
Advies- en bemiddelingskosten
Voor een hypotheekadvies, het vergelijken van aanbieders en het regelen van de aanvraag betaal je advies- en bemiddelingskosten. Wat daarin zit, verschilt per adviseur. Kijk daarom niet alleen naar het bedrag, maar ook naar de begeleiding die je krijgt.
Bij een eerste aankoop is er namelijk meer te bespreken dan alleen de rente. Denk aan je arbeidscontract, studieschuld, opgebouwde reserveringen, een schenking van familie, de ontbindende voorwaarden in je bod en de vraag hoeveel je verantwoord kunt bieden. Voor expats spelen soms ook een verblijfsvergunning, inkomen in een andere valuta of de 30%-regeling mee.
De kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling zijn doorgaans aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting, voor zover ze betrekking hebben op het afsluiten van je hypotheek. Bewaar de factuur daarom goed.
Taxatiekosten
De geldverstrekker wil weten wat de woning waard is. Daarvoor is meestal een gevalideerd taxatierapport nodig. De taxateur kijkt niet alleen naar de staat van de woning, maar vergelijkt deze ook met recente verkopen in de buurt.
Dat rapport is extra belangrijk als je boven de vraagprijs biedt. Stel dat je een appartement in Strijp koopt voor €400.000, maar de taxatiewaarde komt uit op €385.000. Dan kun je in principe maximaal €385.000 lenen voor de woning. Het verschil van €15.000 betaal je zelf, naast de overige aankoopkosten.
Taxatiekosten die nodig zijn voor je hypotheek zijn meestal aftrekbaar. Een waardebepaling voor je eigen oriëntatie is iets anders. Vraag vooraf dus wat je precies krijgt en of het rapport geschikt is voor de geldverstrekker.
Notariskosten en Kadaster
De notaris regelt de officiële overdracht van de woning en de hypotheekakte. Bij een bestaande woning heb je meestal twee aktes: de leveringsakte, waarmee de woning op jouw naam komt, en de hypotheekakte, waarmee de hypotheek wordt ingeschreven.
De kosten voor de hypotheekakte en de bijbehorende Kadasterinschrijving zijn in veel gevallen aftrekbaar. De kosten voor de leveringsakte niet. Ook een eventueel onderzoek naar oude rechten of bijzondere bepalingen rond de woning hoort bij de aankoop en niet bij de hypotheek.
Notaristarieven lopen uiteen. Vergelijken mag, maar kies niet alleen op de laagste prijs. Vooral wanneer de overdracht snel moet plaatsvinden of er een buitenlandse volmacht nodig is, wil je een notaris die goed bereikbaar is en de stukken zorgvuldig behandelt.
Nationale Hypotheek Garantie
Als je hypotheek binnen de actuele grens voor Nationale Hypotheek Garantie valt en je aan de voorwaarden voldoet, kun je kiezen voor NHG. Daar betaal je een eenmalige borgtochtprovisie voor. Die kosten zijn meestal aftrekbaar.
NHG kan zorgen voor een lagere hypotheekrente en biedt onder voorwaarden een vangnet als je je woning noodgedwongen met verlies moet verkopen, bijvoorbeeld door arbeidsongeschiktheid, relatiebreuk of werkloosheid. Het is geen standaardkeuze die voor iedereen het beste uitpakt, maar voor veel starters is het verstandig om de mogelijkheid serieus mee te nemen.
Let op: de maximale woningwaarde en voorwaarden veranderen geregeld. Controleer daarom altijd de regels die gelden op het moment dat je een bod uitbrengt.
Kosten koper: wat betaal je uit eigen geld?
De term kosten koper betekent dat de koper de kosten rond de overdracht betaalt. Bij een bestaande woning gaat het onder meer om overdrachtsbelasting, notaris- en Kadasterkosten en vaak de kosten voor hypotheekadvies en taxatie.
Starters kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Daar gelden eisen voor, zoals je leeftijd, de woningwaarde en de regel dat je er zelf gaat wonen. Wie eerder van deze vrijstelling gebruikmaakte, kan dat niet nog een keer doen. Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan betaal je wel overdrachtsbelasting.
Hoeveel eigen geld je precies nodig hebt, is dus niet in één vast bedrag te vangen. Bij een woning die je koopt voor de taxatiewaarde en met startersvrijstelling, kan een goed voorbereid spaarsaldo voldoende zijn voor de aankoopkosten. Bied je boven de taxatiewaarde of moet er direct worden verbouwd, dan loopt het benodigde bedrag snel op.
Een praktische vuistregel: reken niet alleen met de kosten op de afrekening van de notaris. Houd ook ruimte voor een bouwkundige keuring, verhuizing, vloer, schilderwerk, apparatuur of een onverwachte reparatie. Een eerste huis is zelden helemaal af op de dag dat je de sleutel krijgt.
De waarborgsom is niet hetzelfde als aankoopkosten
Na het tekenen van de koopovereenkomst staat vaak dat je 10% van de koopsom als waarborgsom moet storten. Dat betekent niet automatisch dat je dit bedrag direct van je spaarrekening moet betalen. Vaak kun je hiervoor een bankgarantie regelen via de geldverstrekker of hypotheekadviseur.
Een bankgarantie kost wel geld. Die kosten zijn doorgaans niet aftrekbaar. Het voordeel is dat je spaargeld niet tijdelijk vaststaat. Of dit verstandig is, hangt af van je beschikbare buffer en van de afspraken in de koopovereenkomst.
Zorg bovendien altijd voor een financieringsvoorbehoud dat past bij je situatie. Wie zonder passend voorbehoud tekent en de hypotheek vervolgens niet rond krijgt, kan een hoge boete riskeren. In een krappe markt voelt een bod zonder voorbehoud soms aantrekkelijk, maar het is alleen verantwoord als je vooraf heel zeker weet wat haalbaar is.
Maandelijkse kosten: kijk verder dan de hypotheekrente
De eenmalige hypotheekkosten zijn zichtbaar op de afrekening, maar je vaste woonlasten bepalen hoe comfortabel je straks woont. Naast rente en aflossing krijg je te maken met opstalverzekering, gemeentelijke belastingen, waterschapslasten, energie, internet en onderhoud.
Bij een appartement komt daar meestal een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren bij. Een lage VvE-bijdrage klinkt prettig, maar kijk ook naar de financiële gezondheid van de VvE en het onderhoudsplan. Een complex met weinig reserve kan later juist tot een extra bijdrage leiden.
Bij een huis met een energielabel dat minder goed is, kunnen de maandelijkse energiekosten hoger uitvallen. Soms mag je voor energiebesparende maatregelen extra lenen, maar ook dan moet je beoordelen of de totale maandlasten bij je passen. Meer kunnen lenen is niet altijd hetzelfde als meer willen lenen.
Extra aandacht voor expats en internationale werknemers
Voor internationale kopers zijn de kosten in grote lijnen hetzelfde, maar de voorbereiding vraagt vaak meer tijd. Een geldverstrekker wil bijvoorbeeld duidelijk zien waar je spaargeld vandaan komt, hoe je inkomen is opgebouwd en hoe lang je in Nederland mag verblijven. Documenten uit het buitenland moeten soms worden vertaald of nader toegelicht.
Werk je bij een internationaal technologiebedrijf in de regio Eindhoven en heb je een tijdelijk contract of een Highly Skilled Migrant-status? Dan betekent dat niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is. De acceptatievoorwaarden verschillen wel per geldverstrekker. Juist daarom is het zinvol om vóór een bezichtiging te weten welke documenten nodig zijn en welk budget werkelijk haalbaar is.
Ook de 30%-regeling kan invloed hebben op de berekening van je inkomen. Dat vraagt om een zorgvuldige beoordeling, want niet iedere geldverstrekker gaat hier op dezelfde manier mee om.
Zo voorkom je financiële verrassingen bij je eerste aankoop
Begin niet met alleen een zoekopdracht op Funda of een bod op een woning die je leuk vindt. Begin met een overzicht van je spaargeld, inkomen, vaste verplichtingen en gewenste maandlast. Laat vervolgens berekenen wat je kunt lenen én welk bedrag je daarnaast nodig hebt voor kosten en eventuele overbieding.
Ik raad starters meestal aan om drie bedragen naast elkaar te zetten: je maximale hypotheek, je totale eigen inbreng en je comfortabele maandlast. Het laagste van die drie bepaalt uiteindelijk je gezonde koopbudget. Dat voelt misschien voorzichtiger dan maximaal gaan, maar het geeft juist rust wanneer je eenmaal eigenaar bent.
Bij Homeloan bespreken we dit soort keuzes graag voordat je een bod uitbrengt, zodat je niet alleen weet wat mogelijk is, maar ook wat verstandig voelt. Een goede eerste koopwoning begint niet bij de handtekening onder het koopcontract, maar bij een budget waar je ook na de verhuizing prettig mee kunt leven.