Je ziet een huis dat bij je past. De maandlasten lijken haalbaar en je inkomen is voldoende voor de hypotheek. Maar hoeveel spaargeld heb je nodig om de aankoop echt te regelen?
Die vraag bespreken we bij Homeloan al voordat je gaat bieden. Je betaalt ook voor de notaris, taxatie en hypotheekadvies. Bij eigen bewoning betaal je daarnaast 2% overdrachtsbelasting, tenzij je recht hebt op een vrijstelling.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Dat is het deel van de koopsom dat je niet kunt financieren, plus de bijkomende kosten. In het voorbeeld hieronder heeft een starter bij een woning van € 400.000 € 7.370 aan aankoop- en financieringskosten. Zonder startersvrijstelling komt daar in dit voorbeeld € 8.000 overdrachtsbelasting bij.
Bijgewerkt op 20 oktober 2026. De berekeningen gaan over een bestaande woning waarin je zelf gaat wonen. Bedragen voor externe dienstverleners zijn begrotingsindicaties, geen offertes.
Waarom heb je eigen geld nodig bij een woning kopen?
Bij een gewone aankoop is de maximale hypotheek 100% van de marktwaarde van de woning. Daarnaast moet de hypotheek passen bij je inkomen en financiële verplichtingen. Je maximale hypotheek is dus niet automatisch gelijk aan de koopsom.
Koop je een woning voor € 400.000 en is de marktwaarde ook € 400.000? Dan kun je € 400.000 financieren als je inkomen voldoende is en je aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoet. De bijkomende kosten moet je dan zelf betalen.
Kun je op basis van je inkomen maar € 380.000 lenen? Dan heb je ook € 20.000 nodig voor de koopsom. Dat bedrag komt boven op de bijkomende kosten. Bij bepaalde energiebesparende maatregelen zijn uitzonderingen op de grens van 100% mogelijk. Die extra ruimte is bedoeld voor verduurzaming, niet voor je meubels of de gewone kosten koper.
Een eerste indruk krijg je met de calculator voor je maximale hypotheek. In een gesprek reken ik daarna met je eigen gegevens verder.
Welke kosten betaal je naast de koopsom?
Hieronder zie je welke bedragen je kunt opnemen in je begroting. Niet iedere kostenpost geldt voor iedere aankoop. Vraag voor de notaris, taxatie en keuring altijd een offerte voor jouw woning.
Overdrachtsbelasting
2% bij eigen bewoning
Heb je recht op de startersvrijstelling? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
Notaris: leveringsakte en hypotheekakte
€ 2.000 tot € 2.500 samen
Voor de levering van de woning en het vestigen van de hypotheek. Controleer in de offerte of btw, Kadasterkosten en overige bijkomende kosten in de totaalprijs zijn opgenomen.
Taxatie
€ 750 tot € 900
Voor een regulier, gevalideerd taxatierapport van de woning.
Hypotheekadvies en bemiddeling bij Homeloan
€ 1.995 voor starters
Persoonlijk advies en begeleiding van je hypotheekaanvraag tot aan de notaris.
Nationale Hypotheek Garantie
0,4% van je hypotheekbedrag in 2026
Je betaalt deze eenmalige borgtochtprovisie als je een hypotheek met NHG afsluit.
Bankgarantie
€ 275, als van toepassing
Voor het regelen van een bankgarantie in plaats van het zelf storten van de waarborgsom.
Bouwkundige keuring
€ 500, als van toepassing
Voor inzicht in de bouwkundige staat van de woning en de verwachte herstelkosten.
Aankoopmakelaar
Volgens je opdracht en offerte
Spreek vooraf een totaalprijs inclusief btw af voor de aankoopbegeleiding.
Wat valt precies onder kosten koper?
Strikt genomen gaat het bij kosten koper om de overdrachtsbelasting en de kosten voor de eigendomsoverdracht, zoals de leveringsakte en de inschrijving daarvan. In het dagelijks taalgebruik worden ook taxatie, hypotheekadvies en andere bijkomende kosten vaak onder die noemer gezet. Voor jouw begroting telt vooral dat je alle posten meeneemt.
Wat kost hypotheekadvies bij Homeloan?
Voor je eerste woning betaal je bij Homeloan € 1.995 voor hypotheekadvies en bemiddeling. Ben je ondernemer, dan geldt een toeslag: € 395 bij een eenmanszaak of vof en € 695 bij een bv. Koop je een volgende woning, dan is het reguliere tarief € 2.995.
Een taxateur, notaris of externe partij voor een inkomensverklaring kan apart kosten rekenen. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering of arbeidsongeschiktheidsverzekering kost € 249 per verzekering; de premie komt daar nog bij. Bekijk het volledige overzicht op de tarievenpagina.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?
Bij een bestaande woning die je zelf voor langere tijd gaat bewonen, geldt 2% overdrachtsbelasting. Bij een woningwaarde van € 400.000 is dat € 8.000. Met de startersvrijstelling betaal je geen overdrachtsbelasting, als je aan de voorwaarden voldoet.
Voor een overdracht in 2026 zijn de belangrijkste voorwaarden:
- Je bent op de dag van de notariële levering 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar.
- Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen en legt de benodigde verklaring vast.
- De volledige woningwaarde is maximaal € 555.000, inclusief bijbehorende aanhorigheden. Bij erfpacht kunnen aanvullende waarderingsregels gelden.
Koop je samen? Dan wordt per koper beoordeeld of de vrijstelling geldt. De woningwaardegrens gaat wel over de hele woning, niet over ieder afzonderlijk aandeel. Je hoeft bovendien niet per se je allereerste woning te kopen om de vrijstelling te kunnen gebruiken.
De datum bij de notaris is bepalend. Teken je de koopovereenkomst in 2026, maar vindt de levering in 2027 plaats? Dan kijk je naar de regels voor 2027. Lees hierover meer in het artikel over de startersvrijstelling in 2027.
Rekenvoorbeeld: een woning kopen voor € 400.000
Stel: je koopt in 2026 je eerste bestaande woning voor € 400.000. De taxatiewaarde is ook € 400.000, je inkomen is voldoende voor deze hypotheek en je voldoet aan de startersvrijstelling. Je kiest voor NHG, een bankgarantie en een bouwkundige keuring. Je schakelt geen aankoopmakelaar in en er geldt geen ondernemerstoeslag.
Voor de notaris rekenen we met € 2.250, het midden van de genoemde bandbreedte. Voor de taxatie gebruiken we € 750.
- Eigen inbreng voor de koopsom
- € 0
- Overdrachtsbelasting met vrijstelling
- € 0
- Notaris: levering en hypotheekakte
- € 2.250
- Taxatie
- € 750
- Hypotheekadvies en bemiddeling Homeloan
- € 1.995
- NHG: 0,4% van € 400.000
- € 1.600
- Bankgarantie
- € 275
- Bouwkundige keuring
- € 500
- Totaal eigen geld voor deze aankoopkosten
- € 7.370
Zonder startersvrijstelling komt er in dit voorbeeld € 8.000 bij. Het totaal wordt dan € 15.370. Deze vergelijking verandert alleen de overdrachtsbelasting; alle andere aannames blijven gelijk.
Een appartement kan ook kosten voor de vereniging van eigenaars meebrengen. Verder kan de notaris eigenaarslasten verrekenen met de verkoper, zoals een deel van de gemeentelijke belastingen. Deze bedragen, een verbouwing en eventuele extra diensten zijn niet in het voorbeeld opgenomen.
Moet je overbieden altijd zelf betalen?
Nee. Het gaat om de verhouding tussen de koopsom, de marktwaarde en wat jij op basis van je inkomen kunt lenen. De vraagprijs bepaalt niet rechtstreeks je maximale hypotheek.
Voorbeeld: de vraagprijs is € 375.000, je koopt voor € 400.000 en de taxatiewaarde is € 400.000. Je hebt € 25.000 overboden, maar hoeft dat bedrag niet automatisch zelf in te brengen. Je kunt € 400.000 financieren als je inkomen voldoende is en je aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoet.
Komt de taxatiewaarde op € 390.000 uit? Dan moet je bij dezelfde koopsom € 10.000 zelf betalen. De aankoopkosten komen daar nog bovenop. Houd dus rekening met een tegenvallende taxatie voordat je biedt. Lees ook hoe je een bod met financieringsvoorbehoud voorbereidt.
Waarborgsom en bankgarantie: voorkom dat je dubbel telt
In de koopovereenkomst staat vaak een waarborgsom van 10% van de koopsom. Bij € 400.000 is dat € 40.000. Je kunt dit bedrag zelf bij de notaris storten of, als dit wordt geaccepteerd, een bankgarantie regelen.
De waarborgsom is geen extra kostenpost van € 40.000. De notaris verrekent het gestorte bedrag bij de overdracht met wat je nog moet betalen. Is de waarborgsom niet nodig omdat de hypotheek en je overige betalingen de volledige afrekening dekken? Dan maakt de notaris het bedrag na de overdracht weer aan je terug over. Is maar een deel nodig, dan krijg je het restant terug.
Bij zelf storten moet je het geld wel vóór de afgesproken deadline beschikbaar hebben. Kies je voor een bankgarantie, dan betaal je € 275 en hoef je de waarborgsom niet zelf te storten.
Een bankgarantie is geen verzekering tegen het niet kunnen nakomen van de koop. Moet de garant uitbetalen omdat jij je verplichtingen niet nakomt, dan kan die het bedrag op jou verhalen. De ontbindende voorwaarden en deadlines in je koopovereenkomst blijven dus belangrijk.
Welke kosten kun je aftrekken van de belasting?
Financieringskosten die horen bij je eigenwoningschuld zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar waarin je ze betaalt. Je eigenwoningschuld is het deel van je lening dat aan de fiscale voorwaarden voor je eigen woning voldoet.
Denk aan hypotheekadvies en bemiddeling, de hypotheekakte met bijbehorende Kadasterkosten, taxatie voor het verkrijgen van de lening en de NHG-provisie. De leveringsakte, overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en kosten van een bankgarantie voor de waarborgsom zijn niet aftrekbaar.
Aftrekbaar betekent niet dat je het hele bedrag terugkrijgt. Het belastingvoordeel hangt af van je persoonlijke situatie. Bovendien betaal je de rekening eerst zelf. Trek een verwachte belastingteruggave daarom niet alvast af van het bedrag dat je voor de aankoop beschikbaar moet hebben. De Belastingdienst geeft een overzicht van aftrekbare kosten.
Wanneer moet je eigen geld beschikbaar zijn?
Niet alles wordt op de dag van de sleuteloverdracht betaald. Een keuring of taxatie kan eerder worden gefactureerd. Voor de waarborgsom of bankgarantie geldt de termijn uit je koopovereenkomst. De notaris laat je weten welk resterend bedrag vóór het passeren op de rekening moet staan.
Heb je spaargeld in een deposito of beleggingen? Controleer wanneer je erover kunt beschikken en houd bij beleggingen rekening met koersveranderingen. Komt het geld uit de verkoop van je huidige woning, dan kan de timing een overbruggingshypotheek nodig maken.
Ook een schenking kan helpen. Leg vast dat het om een schenking gaat en houd rekening met mogelijke schenkbelasting. Leen je geld van familie, dan is dat een schuld. Die moet je melden en kan gevolgen hebben voor je maximale hypotheek. Bewaar bankafschriften en afspraken waarmee je de herkomst van je geld kunt aantonen.
Brengen jij en je partner verschillende bedragen in? Bespreek vooraf hoe jullie dat willen vastleggen. In het artikel over samen kopen met ongelijke eigen inleg lees je waarom dat belangrijk is.
Veelgestelde vragen over eigen geld
Kun je een woning kopen zonder spaargeld?
Je kunt de aankoopkosten ook betalen met een schenking of beschikbare overwaarde. De kosten moeten in ieder geval gedekt zijn en de financiering moet passen. Een inkomen waarmee je de koopsom kunt financieren, dekt deze bijkomende kosten niet.
Kun je de kosten koper meefinancieren als de taxatie hoger is?
Dat kan als er ruimte is binnen de marktwaarde, je inkomen en de voorwaarden van de geldverstrekker. Een hogere taxatie geeft dus geen automatisch recht op extra financiering. We bekijken ook de fiscale gevolgen van wat je meefinanciert.
Heb je bij nieuwbouw ook eigen geld nodig?
Dat kan zeker. Nieuwbouw koop je meestal vrij op naam: bepaalde aankoopkosten zijn dan al in de prijs opgenomen. Je kunt nog wel kosten hebben voor je hypotheek, meerwerk, inrichting, bouwrente en tijdelijke dubbele woonlasten. De begroting ziet er daardoor anders uit dan bij bestaande bouw.
Weten welk bedrag jij nodig hebt?
In een eerste gesprek zet ik je maximale hypotheek, de verwachte kosten en je beschikbare eigen geld naast elkaar. Zo weet je welk bod bij je past en wat je na de aankoop overhoudt. Je bent welkom bij Homeloan in de Lichttoren in Eindhoven, of we spreken online af.