Een volgende woning kopen is zelden alleen een kwestie van een hoger bod uitbrengen. Bij het doorstromen een woning financieren, komen de verkoop van uw huidige huis, eventuele overwaarde, de passeerdatum en uw maandlasten tegelijk samen. Juist die combinatie maakt het traject spannend. Met goed overzicht weet u eerder waar u aan toe bent en kunt u met meer rust schakelen wanneer de juiste woning voorbij komt.
Waarom doorstromen anders is dan een eerste woning kopen
Als doorstromer heeft u iets wat een starter meestal niet heeft: een bestaande woning én een lopende hypotheek. Dat kan voordeel opleveren als er overwaarde is, maar het brengt ook extra vragen met zich mee. Wanneer verkoopt u? Wanneer koopt u? En wat gebeurt er als die twee momenten niet precies op elkaar aansluiten?
De verkoopopbrengst van uw huidige woning is pas definitief zodra de verkoop rond is en alle voorwaarden zijn verlopen. Tegelijkertijd kan een verkoper van uw volgende woning om snelle duidelijkheid vragen. Daardoor moet u niet alleen kijken naar wat u op papier kunt lenen, maar ook naar de volgorde van alle stappen.
De hypotheek die u al heeft, verdient daarbij aandacht. Sommige onderdelen kunnen mogelijk mee naar de volgende woning, bijvoorbeeld vanwege de rentevaste periode of bepaalde voorwaarden. Of dat kan en wat het effect is, verschilt per geldverstrekker en per hypotheekvorm. Het is dus geen detail om pas aan het eind van het aankoopproces te bespreken.
Doorstromen woning financieren begint met drie bedragen
Voor overzicht zijn drie bedragen bepalend: de verwachte verkoopopbrengst, de resterende hypotheekschuld en de kosten rond uw volgende aankoop. Het verschil tussen de eerste twee is de verwachte overwaarde. Die overwaarde kan beschikbaar komen na de verkoop en wordt vaak meegenomen in de financiering van de volgende woning.
Een eenvoudig voorbeeld maakt het concreet. Stel dat uw woning naar verwachting voor 475.000 euro wordt verkocht en de resterende hypotheekschuld 280.000 euro bedraagt. Dan blijft er, vóór verkoopkosten en eventuele andere afrekeningen, 195.000 euro over. Dat is niet automatisch het bedrag dat u vrij kunt besteden. Makelaarskosten, notariskosten, eventuele aflossingen en de timing van de overdracht spelen mee.
Daarnaast zijn er kosten voor de aankoop van de nieuwe woning. Denk aan de notaris, taxatie, eventuele verbouwing en kosten die horen bij het regelen van de hypotheek. Wie alleen naar de koopsom kijkt, mist een deel van het plaatje. Een volledig overzicht voorkomt dat u bij de notaris voor een onverwachte eigen inleg staat.
Verwachte overwaarde is nog geen beschikbaar geld
Overwaarde zit vaak vast in stenen totdat uw oude woning is geleverd. Dat verschil is essentieel wanneer u al een nieuwe woning koopt voordat de verkoop is afgerond. Dan kan er tijdelijk geld nodig zijn om de periode tussen beide overdrachten te overbruggen.
Hiervoor bestaat in veel situaties een overbruggingshypotheek. Dat is een tijdelijke lening die is gekoppeld aan de verwachte overwaarde van uw huidige woning. De voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Zo kan de beschikbare ruimte afhangen van de verkoopstatus van uw woning, de getekende koopovereenkomst, de taxatiewaarde en de resterende hypotheekschuld.
Een overbruggingshypotheek is dus geen standaardoplossing die voor iedere doorstromer hetzelfde werkt. De looptijd, lasten en benodigde documenten moeten aansluiten op uw eigen verkoop- en aankoopplanning.
Eerst verkopen, eerst kopen of gelijktijdig?
Er zijn grofweg drie routes. U verkoopt eerst, koopt eerst of laat beide trajecten zo veel mogelijk gelijk oplopen. Elke route geeft een andere vorm van zekerheid én een andere vorm van druk.
Eerst verkopen geeft vaak het meeste zicht op uw daadwerkelijke overwaarde. U weet dan beter welk bedrag vrijkomt en wanneer. Daar staat tegenover dat u misschien tijdelijk moet huren, opslaan of bij familie verblijven als u nog geen nieuwe woning heeft gevonden. In een krappe markt rond Eindhoven kan dat praktisch lastig zijn.
Eerst kopen kan aantrekkelijk zijn als u een woning tegenkomt die goed past bij uw gezin, werk of toekomstplannen. De keerzijde is dat u duidelijkheid nodig heeft over de verkoop van uw huidige huis en over eventuele tijdelijke dubbele woonlasten. Ook kunnen voorwaarden in het koopcontract, zoals een voorbehoud van financiering of verkoop eigen woning, invloed hebben op hoe aantrekkelijk uw bod is voor de verkoper.
Gelijktijdig kopen en verkopen lijkt op papier ideaal, maar vraagt om strakke afstemming. De data van beide overdrachten, de notaris, de geldverstrekker en eventuele verhuisplanning moeten dan goed op elkaar aansluiten. Een paar dagen verschil is vaak te overzien, maar een langere periode kan andere afspraken nodig maken.
Waar kijkt een geldverstrekker naar?
Bij een volgende woning wordt opnieuw gekeken naar uw financiële situatie op het moment van aanvragen. Uw inkomen, vaste verplichtingen, bestaande hypotheek, eventuele lening voor een auto of studieschuld en de kenmerken van de nieuwe woning kunnen allemaal meetellen. Ook het energielabel kan invloed hebben op de mogelijkheden binnen de geldende regels.
Heeft u samen een woning gekocht en verandert één van uw inkomens binnenkort, bijvoorbeeld door minder werken, ouderschapsverlof of een andere baan? Dan is de timing extra relevant. Geldverstrekkers beoordelen inkomen volgens hun eigen acceptatieregels en vragen om documenten die dit onderbouwen.
Ook de woning zelf moet passen binnen de voorwaarden. Bij een taxatie kan blijken dat de marktwaarde anders is dan de koopsom. Als daar een verschil tussen zit, kan dat gevolgen hebben voor de financieringsopzet en de eigen middelen die nodig zijn. Een aankoopbedrag is daarom niet hetzelfde als de waarde die een geldverstrekker uiteindelijk aanhoudt.
Houd rekening met de periode ertussen
De overgang van de ene woning naar de andere kost vaak meer dan mensen vooraf verwachten. Niet alleen financieel, maar ook qua tijd en energie. Een tijdelijke periode met twee woningen betekent mogelijk twee sets woonlasten, verzekeringen, energiecontracten en onderhoud. Bij een leegstaande woning kunnen bovendien afspraken over verzekering en oplevering van belang zijn.
Het helpt om vooraf verschillende tijdslijnen naast elkaar te leggen: de verkoopdatum, ontbindende voorwaarden, de datum waarop uw huidige rentevaste periode eindigt, de overdrachtsdatum van de nieuwe woning en een eventuele verbouwplanning. Zo ziet u eerder waar een krappe periode ontstaat.
Neem ook de verkoopprijs niet als vaststaand gegeven zolang de verkoop nog niet definitief is. Een realistische inschatting geeft meer houvast dan rekenen met de hoogste vraagprijs in de straat. Dat geldt net zo goed voor een verbouwbudget: werkzaamheden lopen in de praktijk regelmatig anders dan gepland.
Documenten die snelheid kunnen geven
Wanneer u een woning op het oog heeft, wilt u niet eerst dagenlang zoeken naar papieren. Een goede voorbereiding maakt het proces overzichtelijker en voorkomt onnodige vertraging. Zorg daarom dat deze gegevens actueel en compleet beschikbaar zijn:
- recente loonstroken en een werkgeversverklaring of inkomensgegevens als ondernemer;
- een overzicht van uw huidige hypotheek, rente en resterende schuld;
- informatie over leningen, studieschuld, alimentatie of andere vaste verplichtingen;
- de verkoopinformatie van uw huidige woning, inclusief vraagprijs, status en eventueel getekende koopovereenkomst;
- gegevens van de woning die u wilt kopen, zoals koopovereenkomst, energielabel en taxatierapport zodra dit beschikbaar is.
Voor zelfstandigen, expats of mensen met wisselend inkomen kan de documentatie uitgebreider zijn. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het vraagt meestal wel om een zorgvuldige voorbereiding. Hoe eerder duidelijk is welke stukken nodig zijn, hoe minder tijdsdruk er ontstaat na het tekenen van een koopcontract.
Maak ruimte voor de juiste vragen
Doorstromen gaat niet alleen over maximale leencapaciteit. Het gaat ook over hoe u straks wilt wonen en hoeveel ruimte u prettig vindt in uw maandelijkse budget. Misschien wilt u groter wonen, dichter bij werk of familie zijn, een tuin hebben of juist gelijkvloers wonen. Die woonwensen bepalen mede welke financiële keuzes logisch voelen voor uw situatie.
Een onafhankelijk hypotheekgesprek kan helpen om de verschillende scenario’s naast elkaar te zetten: verkoop vóór aankoop, aankoop vóór verkoop en een overgangsperiode waarin beide woningen nog bestaan. Bij Homeloan wordt daarbij niet alleen gekeken naar één aanbieder, maar naar voorwaarden van meerdere geldverstrekkers. Dat maakt zichtbaar welke vragen voor uw situatie eerst beantwoord moeten worden.
De beste volgende stap is vaak geen haastig bod, maar een helder vertrekpunt. Wanneer u weet hoe uw huidige woning, overwaarde en planning samenhangen, kunt u een kansrijke woning beoordelen met meer rust en minder verrassingen.