Een bod is geaccepteerd, de koopakte ligt bijna klaar en dan komt de vraag die veel kopers verrast: hoeveel eigen geld bij aankoopwoning moet er daadwerkelijk beschikbaar zijn? Niet alleen de koopsom telt. Ook bijkomende kosten, een eventuele overbieding en afspraken in het koopcontract bepalen hoeveel spaargeld u nodig heeft.
De hoogte van dat bedrag verschilt per situatie. Wie een woning koopt voor de taxatiewaarde en recht heeft op een vrijstelling van overdrachtsbelasting, heeft meestal minder eigen geld nodig dan iemand die flink boven de waarde van de woning biedt. Duidelijkheid vooraf geeft rust, zeker in een markt waarin beslissingen soms snel moeten worden genomen.
Waarom eigen geld bij aankoopwoning nodig is
Een hypotheek is in Nederland in principe maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning. Die marktwaarde wordt vastgesteld met een taxatierapport. De aankoopprijs en de getaxeerde waarde zijn vaak gelijk, maar dat hoeft niet zo te zijn.
Koopt u een woning voor 400.000 euro en is de woning ook op 400.000 euro getaxeerd? Dan kan de lening in theorie tot dat bedrag reiken, afhankelijk van uw inkomen, vaste lasten en de voorwaarden van de geldverstrekker. Koopt u dezelfde woning voor 425.000 euro, maar blijft de taxatiewaarde 400.000 euro, dan moet het verschil van 25.000 euro uit eigen middelen komen.
Daarnaast zijn er kosten die niet in de hypotheek passen. Deze zogeheten kosten koper betaalt de koper zelf. Daarom is alleen kijken naar het verschil tussen uw maximale hypotheek en de vraagprijs niet genoeg.
Welke kosten betaalt u doorgaans zelf?
De precieze kosten hangen af van de woning, uw persoonlijke situatie en de gekozen hypotheekvorm. Toch komen een aantal posten bij vrijwel iedere koop terug.
Overdrachtsbelasting
Wie een bestaande woning koopt, betaalt meestal overdrachtsbelasting. Voor kopers die aan de voorwaarden voldoen, geldt een startersvrijstelling. Een belangrijke voorwaarde is onder meer dat u zelf in de woning gaat wonen. Ook geldt er een grens voor de woningwaarde, die periodiek kan veranderen.
Voldoet u niet aan de voorwaarden voor de vrijstelling, dan kan overdrachtsbelasting een flink deel van uw benodigde eigen geld vormen. Ga daarom niet uit van een vrijstelling voordat duidelijk is dat deze op uw situatie van toepassing is.
Notariskosten en inschrijving
Bij een koopwoning stelt de notaris de leveringsakte op. Als er een hypotheek wordt afgesloten, is er doorgaans ook een hypotheekakte nodig. Verder zijn er kosten voor de inschrijving bij het Kadaster. De tarieven verschillen per notariskantoor en per dossier, dus vraag vooraf om een duidelijke specificatie.
Taxatie en hypotheekadvies
Voor veel hypotheekaanvragen is een taxatierapport nodig. De geldverstrekker gebruikt dit rapport om de waarde van de woning te beoordelen. Ook kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling komen meestal voor rekening van de koper. Hetzelfde kan gelden voor een bouwkundige keuring, als u die laat uitvoeren.
Een keuring is niet in elke situatie noodzakelijk, maar kan bij een oudere woning of zichtbare gebreken wel waardevolle informatie opleveren. Het helpt om vooraf te weten welke onderhoudskosten mogelijk op u afkomen, los van de aankoop zelf.
Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
Wanneer de aankoop en hypotheek binnen de geldende grens vallen, kan Nationale Hypotheek Garantie mogelijk een optie zijn. Hier zijn kosten aan verbonden. Daar staat tegenover dat een hypotheek met NHG in sommige gevallen een lager rentetarief kan hebben. Of dit per saldo passend is, hangt af van het totale plaatje en de voorwaarden die op dat moment gelden.
Overbieden: het deel dat vaak eigen geld vraagt
Overbieden betekent dat u meer biedt dan de vraagprijs. Dat is niet automatisch een probleem voor de financiering. Het wordt vooral relevant wanneer de taxateur de woning lager waardeert dan uw overeengekomen koopprijs.
Stel: u koopt voor 475.000 euro en de taxatiewaarde komt uit op 455.000 euro. Dan kan dat verschil van 20.000 euro niet worden meegefinancierd in een reguliere hypotheek. Bovenop dat bedrag komen de kosten koper. Juist daardoor kan een bod dat haalbaar lijkt op papier, in de praktijk te veel druk op uw spaargeld leggen.
Een hogere taxatiewaarde is bovendien nooit gegarandeerd. De taxateur kijkt naar onder meer de staat van de woning, woonoppervlakte, locatie en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Reken uzelf daarom niet rijk met een verwachte waarde die nog niet is onderbouwd.
De waarborgsom is iets anders dan de kosten koper
In een koopcontract staat vaak een waarborgsom van 10 procent van de koopsom. Dat klinkt alsof u dit bedrag direct van uw spaarrekening moet betalen, maar dat is niet altijd het geval. Vaak kan er een bankgarantie worden geregeld. De bank staat dan onder voorwaarden garant voor de verkoper.
De waarborgsom is geen extra aankoopkostenpost boven op de koopsom. Het is zekerheid voor de verkoper dat afspraken uit het koopcontract worden nagekomen. Als de overdracht doorgaat, wordt dit bedrag verrekend. Wel is het belangrijk om te begrijpen wat er in uw koopcontract staat en welke deadline geldt.
Neem ook financieringsvoorbehoud serieus. Daarmee spreekt u af dat de koop kan worden ontbonden als de financiering niet rondkomt binnen de afgesproken termijn en u aan de voorwaarden voldoet. Zonder zo’n voorbehoud loopt u meer risico als de hypotheekaanvraag wordt afgewezen of de taxatie tegenvalt.
Waar mag uw eigen geld vandaan komen?
Spaargeld is de meest bekende bron, maar niet de enige. Sommige kopers gebruiken overwaarde uit de verkoop van hun huidige woning. Anderen ontvangen een schenking van familie. Ook een depot, beleggingen die u verkoopt of een bonus kunnen onderdeel zijn van de eigen inbreng.
De herkomst van het geld moet doorgaans goed aantoonbaar zijn. Geldverstrekkers en notarissen kunnen vragen om bankafschriften, een schenkingsbewijs of documenten rond de verkoop van beleggingen. Dat is geen onnodige administratie: zij moeten kunnen vaststellen waar het geld vandaan komt.
Heeft u geld op een spaarrekening die niet op uw naam staat, of ontvangt u kort voor de overdracht een groot bedrag? Zorg dan dat de documentatie op orde is. Zo voorkomt u vertraging op een moment waarop de planning al strak is.
Hoe berekent u hoeveel u nodig heeft?
Een bruikbare eerste berekening bestaat uit drie delen: het bedrag boven de taxatiewaarde, de kosten koper en een financiële buffer voor de eerste periode in uw nieuwe woning. Die buffer is geen verplicht onderdeel van de hypotheekaanvraag, maar verhuizen brengt vaak uitgaven mee voor inrichting, onderhoud, schilderwerk of apparatuur.
Maak onderscheid tussen geld dat al vrij beschikbaar is en geld dat pas vrijkomt na de verkoop van uw huidige woning. Bij doorstromers is die timing belangrijk. De verkoopopbrengst kan pas later beschikbaar komen dan het moment waarop u de nieuwe woning moet afnemen.
Kijk ook verder dan het maximale leenbedrag. Een hypotheek die technisch mogelijk is, hoeft niet automatisch prettig te voelen in uw maandelijkse budget. Vaste lasten, plannen rond werk of gezin en noodzakelijke verbouwingen hebben allemaal invloed op de ruimte die u ervaart.
Voorkom verrassingen vóór u biedt
De beste voorbereiding begint voordat u een bod uitbrengt. Laat vooraf in kaart brengen wat u kunt lenen, welke aankoopkosten waarschijnlijk zijn en hoeveel ruimte u heeft als de taxatie lager uitvalt. Dan weet u beter welk bod niet alleen aantrekkelijk is voor de verkoper, maar ook verantwoord voelt voor u.
Bewaar daarnaast voldoende overzicht. Zet spaargeld, schenkingen en eventuele overwaarde apart in uw berekening. Vraag offertes op voor kosten die u al kunt inschatten en lees de ontbindende voorwaarden in de koopakte zorgvuldig door. Een aankoopmakelaar, notaris en hypotheekadviseur hebben ieder een eigen rol, maar een compleet beeld voorkomt dat belangrijke bedragen tussen wal en schip vallen.
Bij Homeloan kan een vrijblijvend gesprek helpen om de cijfers rond uw aankoop naast elkaar te zetten. Niet om u naar een bepaald bod te sturen, maar om helder te krijgen wat er nodig is voordat u tekent. Dat geeft ruimte om met meer rust naar een woning te kijken en op het juiste moment een keuze te maken.