Je onderneming groeit en je zet je eenmanszaak om in een besloten vennootschap. Ondertussen wil je een huis kopen in Eindhoven of je bestaande hypotheek verhogen. Moet je dan opnieuw drie jaar wachten? En kijkt de bank alleen naar het salaris dat je jezelf uitbetaalt?
Een nieuwe bv betekent niet automatisch dat je ondernemersverleden vervalt. Wel verandert de manier waarop je inkomen zichtbaar is in de cijfers. Bij Homeloan breng ik de resultaten van je eenmanszaak en je bv samen in beeld, zodat je hypotheekaanvraag aansluit op wat je onderneming daadwerkelijk verdient.
Moet je bv eerst drie jaar bestaan voor een hypotheek?
Nee, dat is geen algemene eis. Als je dezelfde onderneming voortzet in een andere rechtsvorm, kunnen de eerdere jaren relevant blijven. Het gaat daarbij om de voortzetting van de bedrijfsactiviteiten, niet alleen om de oprichtingsdatum van de bv.
Een omzetting van een eenmanszaak naar een bv is iets anders dan een volledig nieuw bedrijf starten. Denk aan een zelfstandig consultant die hetzelfde werk voor dezelfde opdrachtgevers voortzet, maar voortaan vanuit een bv factureert. De aansluiting tussen de oude en nieuwe onderneming moet uit de stukken blijken.
Bij de beoordeling horen daarom zowel de cijfers vóór als na de omzetting. Ook de overdracht van de activiteiten en eventuele veranderingen in eigendom, financiering of bedrijfsvoering zijn relevant.
Van winst uit een eenmanszaak naar salaris uit je bv
Bij een eenmanszaak vormt de winst uit onderneming een belangrijk uitgangspunt. Wat je iedere maand naar je privérekening overmaakt, is niet hetzelfde als je toetsinkomen. Een privéopname verandert de winst niet.
Bij een bv ontvang je als directeur-grootaandeelhouder salaris. Daarnaast kan er winst in de onderneming achterblijven of dividend worden uitgekeerd. De beoordeling gaat daarom verder dan je loonstrook. Ook de financiële gezondheid van je bv en de resultaten over meerdere jaren tellen mee.
Er zijn twee begrippen die hierbij helpen:
- Liquiditeit: heeft je onderneming voldoende middelen om de kortlopende verplichtingen te betalen?
- Solvabiliteit: welk deel van het vermogen is eigen vermogen, en hoeveel financiële buffer heeft de onderneming?
Een hoge omzet zegt op zichzelf weinig over je hypotheekmogelijkheden. Kosten, schulden en de ruimte om inkomen te blijven uitbetalen zijn minstens zo belangrijk.
Kan winst naast je salaris meetellen?
Ja, bij verschillende geldverstrekkers kan naast je salaris ook een deel van de winst worden meegenomen. Het bedrag hangt onder meer af van je aandeel in de onderneming, de resultaten en de financiële ruimte binnen het bedrijf. Niet iedere aanbieder gebruikt hiervoor dezelfde berekening.
Alleen je salaris invullen in een hypotheekcalculator kan daardoor een onvolledig beeld geven. Maar zelf je salaris, de volledige winst en ontvangen dividend bij elkaar optellen is ook niet juist. Die bedragen kunnen uit dezelfde verdiensten komen.
Voorbeeld: waarom salaris en dividend niet zomaar bij elkaar kunnen
Stel dat je bv in een jaar € 60.000 brutosalaris aan je betaalt. Na verwerking van de salariskosten resteert € 40.000 winst vóór vennootschapsbelasting. Je ontvangt daarnaast € 15.000 dividend uit beschikbare reserves.
Je toetsinkomen is dan niet automatisch € 115.000. Het dividend is een uitkering van winst of reserves en vormt niet vanzelf een derde, zelfstandige inkomstenbron. De beoordelaar bepaalt welk deel van het salaris en de ondernemersresultaten bestendig kan meetellen, zonder dezelfde winst dubbel te gebruiken.
Dit is een fictief voorbeeld om het onderscheid te laten zien. Het is geen berekening van een geaccepteerd toetsinkomen of maximale hypotheek.
Dividend uitkeren voor je hypotheek: eerst doorrekenen
Een dividenduitkering maakt geld beschikbaar in privé, maar creëert geen nieuwe winst. Ook is de uitkering niet automatisch gelijk aan extra jaarlijks toetsinkomen.
Voordat dividend wordt uitgekeerd, moeten de vereiste besluiten en toetsen plaatsvinden. De bv moet na de uitkering haar opeisbare schulden kunnen blijven betalen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de goedkeuring van de uitkering.
Wil je dividend gebruiken als eigen geld voor de aankoop? Dan bekijk ik de hypotheek en de voorgenomen uitkering in samenhang. Je accountant of fiscalist beoordeelt de fiscale uitwerking. Zo voorkom je dat je privé meer geld beschikbaar maakt, terwijl de financiële positie van de onderneming juist verzwakt.
Rekening-courant: wie heeft een schuld aan wie?
Via een rekening-courant worden bedragen tussen jou en je bv verrekend. Betaalt de bv een privé-uitgave voor je, dan kan daardoor een schuld van jou aan de bv ontstaan. Heb jij juist zakelijke kosten voorgeschoten, dan kan de bv geld aan jou verschuldigd zijn.
Voor een hypotheek maakt die richting verschil. Een schuld aan je bv is geen extra inkomen. Bij de inkomensbeoordeling kan deze positie leiden tot correcties op de balans. Ook eventuele privéverplichtingen moeten in de hypotheekbeoordeling worden verwerkt. Een rekening-courantschuld betekent niet automatisch een afwijzing, maar kan de uitkomst wel veranderen.
Een structurele lening van je bv vraagt bovendien om zakelijke afspraken over onder meer rente en terugbetaling. Alleen het bedrag in de administratie als rekening-courant benoemen, maakt het nog geen tijdelijk voorschot.
Een schuld wegstrepen met dividend is geen oplossing die altijd werkt. Daarvoor moet een verantwoorde uitkering mogelijk zijn, met verwerking van de bijbehorende belastingen. Laat dit beoordelen voordat je de financiering van je woning erop baseert.
Een holding en werkmaatschappij: het hele bedrijf telt mee
Heb je een holding boven je werkmaatschappij? Dan is alleen de loonstrook uit je holding onvoldoende voor een volledig beeld. De inkomsten waarmee je holding je salaris betaalt, kunnen uit de werkmaatschappij komen.
Daarom worden de relevante ondernemingen en onderlinge geldstromen meegenomen. Managementvergoedingen, onderlinge leningen en deelnemingen moeten in samenhang worden bekeken. Hetzelfde geld mag niet in verschillende vennootschappen nogmaals als verdiencapaciteit worden geteld.
Welke documenten heb je nodig na de omzetting?
Voor een goede voorbereiding verzamel je de stukken van zowel de eenmanszaak als de nieuwe structuur. Afhankelijk van je situatie zijn onder meer nodig:
- Jaarrekeningen en aangiften inkomstenbelasting van de afgelopen jaren.
- De laatste jaarrekeningen en aangiften vennootschapsbelasting van de bv en eventuele holding.
- Recente salarisstroken en jaaropgaven.
- De openingsbalans en stukken over de omzetting.
- Een overzicht van de ondernemingsstructuur en je aandelenbelang.
- Actuele tussentijdse cijfers en informatie over rekening-courant, leningen en dividend.
De definitieve documentenlijst hangt af van de geldverstrekker en de partij die je inkomen vaststelt. Bij een hypotheek met NHG gebeurt dit via een Inkomensverklaring Ondernemer van een geaccepteerde rekenexpert. Ook buiten NHG kan een inkomensverklaring nodig zijn.
Hypotheekadvies voor ondernemers in Eindhoven
Ben je bezig met de overstap naar een bv en wil je een woning kopen in Eindhoven, Veldhoven of omgeving? Bespreek beide plannen op tijd. Dan kan ik vooraf beoordelen welke informatie nodig is en welke geldverstrekkers aansluiten bij jouw onderneming.
Bij Homeloan krijg je persoonlijk advies van mij, Niels de Jong. Ik vertaal je ondernemerssituatie naar een duidelijk hypotheektraject en stem waar nodig af met je accountant en de inkomensbeoordelaar. Je bent welkom in de Lichttoren in Eindhoven of online.
Lees ook hoeveel eigen geld je nodig hebt bij een huis kopen en hoe het hypotheektraject bij Homeloan werkt.
Veelgestelde vragen
Kan ik een hypotheek krijgen als mijn bv pas een jaar bestaat?
Ja, dat kan mogelijk zijn. Een korte bestaansduur van de bv is niet hetzelfde als een kort ondernemersverleden. Bij voortzetting van dezelfde onderneming worden ook de eerdere activiteiten en cijfers beoordeeld.
Is een loonstrook van mijn eigen bv voldoende?
Nee, daarmee is de ondernemersbeoordeling niet compleet. De geldverstrekker wil ook weten of je onderneming het inkomen kan blijven dragen.
Moet ik dividend uitkeren om winst te laten meetellen?
Niet altijd. Sommige geldverstrekkers nemen onder voorwaarden ook winst mee die in de onderneming blijft. Een dividenduitkering vooraf is daarom niet vanzelf nodig of gunstig.
Kan ik meer lenen door mijn salaris te verhogen?
Een hoger salaris betekent niet automatisch een hoger geaccepteerd toetsinkomen. De onderneming moet dit salaris duurzaam kunnen betalen en de verhoging moet passen bij de beoordeling van de cijfers.
Is een rekening-courantschuld altijd een probleem?
Niet automatisch. De omvang, achtergrond en verwerking van de schuld zijn relevant, samen met de financiële positie van de onderneming en je privéverplichtingen.
Kan ik al advies krijgen voordat de omzetting naar een bv is afgerond?
Ja. Juist wanneer je ook woonplannen hebt, is het nuttig om de voorgenomen omzetting vooraf te bespreken. Neem je recente cijfers en de plannen van je accountant mee.