Je werkt in Eindhoven bij een internationaal technologiebedrijf, ontvangt de 30%-regeling en hebt een appartement op het oog in Strijp of Veldhoven. Dan wil je natuurlijk weten of je de 30%-regeling kunt verwerken in je hypotheek. Het korte antwoord: vaak wel, maar niet automatisch en ook niet bij iedere geldverstrekker op dezelfde manier. Dat verschil kan behoorlijk uitmaken voor wat je maximaal kunt lenen en dus voor je biedingsruimte.
De 30%-regeling zorgt ervoor dat een deel van je salaris belastingvrij kan worden uitgekeerd. Daardoor houd je netto meer over. Voor je dagelijkse lasten is dat prettig. Bij een hypotheek kijkt een geldverstrekker echter vooral naar de vraag hoe bestendig je inkomen is. De belastingvrije vergoeding is tijdelijk. Precies daar zit de nuance.
Hoe werkt de 30%-regeling bij een hypotheek?
Op je loonstrook bestaat je inkomen meestal uit twee delen: het belaste brutosalaris en een belastingvrije vergoeding onder de 30%-regeling. Je nettoloon ligt daardoor hoger dan bij iemand met hetzelfde reguliere brutosalaris zonder deze regeling.
Een hypotheekverstrekker mag niet zomaar uitgaan van je nettoloon. De maandlast van een hypotheek moet ook betaalbaar blijven wanneer de 30%-regeling stopt. Daarom beoordelen geldverstrekkers niet alleen hoeveel je nu ontvangt, maar ook hoe lang je nog recht hebt op de regeling en hoe je arbeidscontract eruitziet.
Sommige geldverstrekkers nemen de vergoeding geheel of gedeeltelijk mee als inkomen voor de hypotheekberekening. Andere zijn terughoudender en rekenen vooral met je reguliere brutosalaris. Ook zijn er verstrekkers die de regeling accepteren als deze nog voldoende lang doorloopt. De precieze voorwaarden veranderen regelmatig. Daarom is een online rekentool zonder uitleg bij expatinkomen vaak te beperkt.
Waarom de einddatum zo belangrijk is
De 30%-regeling is geen vast onderdeel van je salaris voor onbepaalde tijd. Er geldt een maximale looptijd en je persoonlijke einddatum hangt af van wanneer je ermee bent begonnen. Daarnaast kunnen wijzigingen in je baan, je fiscale positie of de wettelijke regels gevolgen hebben.
Stel dat je nu een hoog nettoloon hebt, maar dat je regeling binnen afzienbare tijd eindigt. Dan moet je hypotheek ook daarna passen bij je inkomen. Een geldverstrekker kan in zo’n situatie besluiten de vergoeding niet mee te nemen, of een voorzichtiger berekening te gebruiken.
Dat is niet alleen een regel op papier. Ik zie regelmatig internationale werknemers die op basis van hun huidige netto inkomen rekenen met een bepaald budget, terwijl de bank op een lager toetsinkomen uitkomt. Dat hoeft niet te betekenen dat kopen onmogelijk is. Het betekent wel dat je vooraf moet weten waar je aan toe bent, voordat je enthousiast gaat bieden.
Niet elke loonstrook vertelt hetzelfde verhaal
De manier waarop werkgevers de regeling verwerken verschilt. Bij de ene werkgever staat de belastingvrije vergoeding heel duidelijk apart op de loonstrook. Bij een andere werkgever is de salarisspecificatie minder overzichtelijk, zeker als het contract in het Engels is opgesteld of onderdelen zoals bonus, aandelenbeloning en reiskosten naast elkaar staan.
Voor de hypotheekaanvraag moet helder zijn welk deel van je inkomen vast is, welk deel onder de 30%-regeling valt en tot wanneer die regeling loopt. Een werkgeververklaring en recente loonstroken zijn daarbij belangrijk, maar soms is aanvullende bevestiging nodig. Zeker wanneer je pas net in Nederland werkt of van werkgever bent gewisseld.
30%-regeling verwerken in je hypotheekberekening
Een goede hypotheekberekening begint dus niet met alleen het bedrag onderaan je loonstrook. Ik kijk eerst naar je vaste brutosalaris, de voorwaarden van je arbeidscontract, de looptijd van je verblijfsvergunning als die van toepassing is, en de status van de 30%-regeling. Daarna vergelijk ik welke geldverstrekkers jouw inkomen op een passende manier beoordelen.
Neem een kenniswerker die in Eindhoven woont en € 70.000 per jaar verdient, waarvan een deel belastingvrij wordt uitgekeerd. Zijn netto besteedbare inkomen kan sterk zijn, maar voor de maximale hypotheek telt vooral mee wat een bank als toetsinkomen accepteert. Als de regeling nog lang doorloopt en de geldverstrekker deze onder voorwaarden meeneemt, kan dat de leencapaciteit verhogen. Als de regeling buiten beschouwing blijft, valt de maximale hypotheek lager uit.
Dat verschil betekent niet automatisch dat de bank met de hoogste berekening ook de beste keuze is. Een hogere hypotheek leidt ook tot hogere maandlasten. Bovendien wil je ruimte houden voor servicekosten bij een appartement, onderhoud, inrichting en eventuele kosten die bij een verhuizing naar Nederland komen kijken. Bij een woning in bijvoorbeeld Tongelre, Woensel of Helmond is het aankoopbudget één onderdeel van het plaatje, niet het hele plaatje.
Welke documenten heb je nodig?
Voor een aanvraag met de 30%-regeling vraagt een geldverstrekker meestal om meer duidelijkheid dan alleen een standaard loonstrook. Zorg daarom dat je documenten actueel en volledig zijn. In de praktijk zijn vooral je arbeidscontract, werkgeversverklaring, recente loonstroken en een document waaruit de toekenning en einddatum van de 30%-regeling blijken van belang.
Heb je een tijdelijk contract, ben je nog in je proeftijd of is je verblijfsvergunning tijdelijk? Dan kunnen aanvullende stukken nodig zijn. Denk aan een intentieverklaring, informatie over je verblijfsstatus of een werkgeversverklaring waarin je toekomst bij de werkgever wordt toegelicht. Een Highly Skilled Migrant met een vast contract wordt anders beoordeeld dan iemand die net is gestart met een contract voor een jaar.
Heb je inkomen uit het buitenland gehad, ontvang je een bonus of word je deels in een andere valuta betaald? Dan is extra voorbereiding verstandig. Niet ieder inkomen is op dezelfde manier mee te nemen. Hoe eerder dit helder is, hoe kleiner de kans dat je na het tekenen van een koopcontract voor verrassingen komt te staan.
Let op: maximale hypotheek is niet hetzelfde als je budget
Veel kopers richten zich begrijpelijkerwijs op één vraag: hoeveel kan ik lenen? Bij de 30%-regeling komt daar nog een tweede vraag bij: hoeveel wil ik verantwoord lenen als de fiscale regeling stopt?
Kijk daarom altijd naar twee scenario’s. In het eerste scenario reken je met je huidige netto inkomen. In het tweede scenario kijk je naar je netto inkomen zonder 30%-regeling. Zijn de hypotheeklasten, vaste woonlasten en je normale leven in beide situaties comfortabel te dragen? Dan koop je met meer rust.
Voor expats is ook eigen geld een belangrijk aandachtspunt. Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde van de woning financieren, maar kosten zoals notaris, advies, taxatie en eventuele overbieding betaal je doorgaans niet volledig uit de hypotheek. Bij appartementen kunnen daarnaast een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren en gepland onderhoud een rol spelen. Een lagere aankoopprijs met voldoende financiële ruimte kan dan verstandiger zijn dan alles inzetten op de maximale lening.
Welke geldverstrekker past bij jouw situatie?
Bij inkomen met de 30%-regeling is vergelijken meer dan rentetarieven naast elkaar zetten. De acceptatieregels verschillen per geldverstrekker. De ene kijkt gunstiger naar de belastingvrije vergoeding, terwijl een andere bank juist beter past bij een tijdelijk contract, een verblijfsvergunning of een combinatie van Nederlands en buitenlands inkomen.
Daarom is onafhankelijk hypotheekadvies bij deze situaties waardevol. Homeloan vergelijkt meer dan 35 geldverstrekkers en kijkt niet alleen naar de hoogste mogelijke hypotheek, maar ook naar de voorwaarden die bij jouw situatie passen. Het doel is dat je begrijpt welke berekening realistisch is voordat je een bod uitbrengt.
Een praktische stap is om je salarisdocumenten en de beschikking van de 30%-regeling al klaar te leggen voordat je actief gaat zoeken. Dan kun je snel schakelen als je een woning vindt die echt bij je past – en bied je met een bedrag dat ook na de 30%-regeling goed voelt.